Dá se v Česku pořídit kvalitní bydlení do 70 000 Kč za čtvereční metr?
Kvalitní dostupné bydlení je možné v Česku i v roce 2026 postavit za 70 000 Kč za čtvereční metr plochy. A nejen realizovat, ale zároveň ho i prodat koncovým vlastníkům, družstevníkům nebo přepočtem na pronájem i nájemníkům. Právě příprava, přístup k výstavbě nebo výše marže rozhoduje o tom, zda nové bydlení bude mít přídomek cenově dostupné, nebo půjde o nabídku v kategorii trhu s byty. ČKAIT ukáže nejen cesty k realizaci celoživotně i nákladově udržitelnému bydlení, ale i úskalí a referenční příklady z poslední doby. Stane se tak na konferenci Fórum 2026: Dostupné bydlení podle ČKAIT, která jako odborný doprovodný program veletrhu Střechy–Solar–Řemeslo proběhne v pátek 13. února od 10 do 16 hod. na Výstavišti v Letňanech.
Konference pokrývá všechny fáze přípravy, projektování i realizace staveb dostupného bydlení. Zvláštní důraz budou řečníci klást na kvalitní přípravu záměru včetně vstupní finanční rozvahy. ČKAIT pro tento účel připravila a především pro potřeby měst, obcí a družstev zveřejnila Kalkulačku dostupného bydlení (https://zpravy.ckait.cz/kalkulacka-dostupneho-bydleni/), s jejíž pomocí lze vyčíslit předpokládané náklady na vybudování nových, kvalitních a energeticky nenáročných (PENB A) bytů. S pomocí nového online nástroje může menší zadavatel nebo samospráva rychle stanovit finanční rámec předpokládané investice do výstavby bytového domu s potřebným počtem cenově dostupných bytů.
„Jsme si vědomi toho, že neexistuje jednoduchá cesta, ale existují příklady dobré praxe. Pozornost se soustředí pouze na mediálně vděčné ceny nových bytů především v Praze. Dostupné bydlení by však mělo vznikat po celé republice. Konferencí se snažíme inspirovat samosprávy, aby se do projektů pustily společně s kvalifikovanými autorizovanými osobami samy nebo ve spojení s tradičními bytovými družstvy. Na začátku je třeba mít jediné – vhodný pozemek a vůli. Vše další, včetně financí, k dispozici je,“ konstatuje Ing. Robert Špalek, předseda ČKAIT, který na konferenci vystoupí vedle ministryně pro místní rozvoj Mgr. Zuzany Mrázové v rámci kulatého stolu Jak stát muže podpořit dostupné bydlení?
Dostupné bydlení v podmínkách ČR vychází z toho, že obce potřebují vlastní byty, aby mohly nabídnout dostupnou, dlouhodobou alternativu ke komerčním nájmům. V zemích, kde je jich dostatek, rostou nájmy i v soukromém sektoru mnohem pomaleji než v Česku. Pro ČR je nabídka dostupných nájemních bytů omezena na splnění jedné z podmínek – mladí lidé, domácnosti se všemi členy do 35 let, veřejně prospěšné profese (alespoň jeden ze členů domácnosti vykonává potřebnou profesi, jako je učitel, zdravotník, policista, sociální pracovník a další) a střední třída. To je cca 20 % obyvatel. A přesto se nestaví. Kde je tedy problém?
Podle ČKAIT není často hlavním důvodem nedostatek financí. Dokladem je to, že i přes vysoké náklady státního rozpočtu v posledních letech se situace na trhu s bydlením nezlepšila. Nepomůže tomu ani 13. novela nového stavebního zákona, která zavádí úplně nový pojem hromadného bydlení nad 10000 m2 povolované jako vyhrazené stavby. Toto ustanovení sice jednostranně zvýhodňuje stavebníky velkých staveb hromadného bydlení, finanční dostupnost takového bydlení však v poslaneckém návrhu není zatím nijak zahrnuta. ČKAIT rozhodně nedoporučuje odvozovat ceny dostupného bydlení od běžného tržního nájmu nebo prodejních cen na realitním trhu.
„Jistě nelze bezhlavě okopírovat funkční systém z Rakouska nebo zemí Skandinávie. Ale už roky se ztrácí experimenty a diskusemi, které nemají v zahraničí funkční příklad ani vyzkoušený model. Přitom by stačilo zaměřit se podmínky nakládání samospráv s pozemky, zlepšit postavení bytových družstev a zaměřit se na zákon a zadávání veřejných zakázek ve světle výstavby dostupných bytů. Nejnižší nabídková cena za práci projektantů i stavitelů nikdy není cestou k nejnižším a garantovaným prodejním cenám skutečně kvalitního dostupného bydlení,“ upozorňuje Ing. Jaroslav Synek, Ph.D., člen představenstva ČKAIT, předseda komise ČKAIT pro realizaci staveb a autorizovaný inženýr v oboru pozemní stavby. Sám se na konferenci zaměří na ekonomickou stránku této kategorie staveb: jak přepočítat pravidelně zveřejňované objemové cenové ukazatele na pro veřejnost srozumitelné konečné ceny bytů, s jakými náklady a nástrahami počítat a kde naopak v záměru i stavbě hledat úspory.
Pozornost bude během konferenčního programu věnována rovněž energetické bilanci novostaveb, především však tomu, proč je pro stavebníky důležité realizovat bytové domy s co nejnižší energetickou náročností. Hned z několika úhlů budou diskutována rizika přípravy – od kritérií veřejných zakázek na projektanta nebo zhotovitele, cenotvorby nebo řízení celé stavby, včetně častých chyb, s nimiž se autorizované osoby setkávají v praxi.
Stavebníci se seznámí se základními nástroji, které jim mohou zásadně usnadnit formulaci stavebního záměru i jeho přípravu. Budou představeny aktuální jednotkové cenové ukazatele staveb pro bydlení na rok 2026. Přítomní projektanti i stavbyvedoucí budou se zájemci sdílet své zkušenosti ohledně typů konstrukcí, modulární výstavby, dispozičního řešení a dalších položek v rozpočtu.
„Velmi často se zapomíná, že náklady spojené s přípravou, zpracováním projektové dokumentace a výstavbou bytového domu tvoří jen zhruba 20 % celkových nákladů spojených s životním cyklem takové stavby. Tedy prvotní investice spojená s odpovídající odměnou zkušeného projektanta, odborníka na energický provoz domu, elektroinstalace, datové rozvody, požárně bezpečnostní řešení, stejně jako s odměnou pro zkušeného stavbyvedoucího i jednotlivé profese mohou v dalších letech při správě mnohanásobně vyšší částky,“ vysvětluje Ing. Josef Filip, Ph.D., člen představenstva a předseda profesního aktivu pro zadávání veřejných zakázek.
„Dalším argumentem je, že není-li zisk hlavní motivací výstavby, mohou odborníci dbát i na splnění všech parametrů kvalitního a důstojného bydlení i pro děti nebo seniory. Ať se to týká bezpečných komunikačních a společných prostor domu, světlé výšky místností, oslunění, odhlučnění nebo samotné velikosti obytných prostor,“ vysvětluje Ing. Renata Zdařilová, Ph.D., členka představenstva ČKAIT, členka poradního sboru ministra pro místní rozvoj k přístupnosti staveb a autorizovaná inženýrka v oborech městské inženýrství a pozemní stavby.
Řečníci tak pomohou nahlédnout bytovou výstavbu i z právního hlediska. Prostor dostanou rovněž zástupci bytových družstev, jež se mohou společně s městy a obcemi stát hlavními řešiteli dostupného bydlení v celé České republice. V této kategorii se přitom staví pouze nižší stovky bytů za rok! Konference doloží, že tam, kde je zájem na straně kupujících nebo nájemníků, se tato výstavba může realizovat velice rychle i bez dotačních podpor. Doloží to zástupci dvou konkrétních příkladů – Bytové domy v Dobrušce s cenami kolem 46 000 Kč/m2v roce 2023 a společný projekt města Hanušovice s bytovým družstvem s cenami kolem 64 000 Kč/m2 v letošním roce.
Zásadní pro všechny záměry odpovědný přístup zadavatele a odborná práce autorizovaných stavebních inženýrů. Stejně jako uvědomění toho, že příprava projektu je jen špičkou ledovce, která však zcela zásadně určuje navazující vstupní stavební náklady, budoucí provozní náklady a především dobrý pocit obyvatel z kvalitního bydlení s minimem vad, bez nákladné údržby a za přijatelné ceny.
I k tomuto účelu může posloužit nová Kalkulačka dostupného bydlení. Ta poskytne propočet, který je podkladem pro výběr vhodných „průvodců“ – autorizovaných osob. Ty v oboru Pozemní stavby, případně Městské inženýrství, jsou kvalifikováni pro poskytnutí odborné pomoci při vytipování vhodného pozemku, neboť nevhodně zvolené místo s nedostatečnou infrastrukturou výstavbu může významně prodražit.
„Kalkulačku pro starosty připravili autorizovaní inženýři a technici ČKAIT na základě svých profesních zkušeností s projektováním a realizací bytových staveb dosud převážně pro soukromé zadavatele. Své služby však nabízí i obcím a dalším neziskovým společnostem, jejichž cílem bude realizovat dostupné, kvalitní a udržitelné bydlení. Dobře vybraní odborníci jsou naprosto klíčoví. Je třeba je hledat podle referencí a odpovědnosti, nikoliv podle převažujícího kritéria nejnižší nabídkové ceny za přípravu projektu, zpracování projektové dokumentace, technický dozor stavebníka či realizaci stavby,“ uzavírá Ing. Robert Špalek.
Pro více informací kontaktujte:
Ing. Markéta Kohoutová, vedoucí Tiskového oddělení ČKAIT, tel.: 227 090 227, 773 222 338, mkohoutova@ckait.cz
Jiří Hlinka, externí komunikace, tel.: 602 226 913, jhlinka@ckait.cz
