Délka povolovacího řízení, novela stavebního zákona

1) Jak dlouho aktuálně trvá v Čechách vyřízení stavebního povolení pro rodinný dům?

Obecně se můžeme věrohodně opřít o data z našeho průzkumu o délce povolovacího řízení, který jsme realizovali v letech 2024 a 2026 mezi našimi členy napříč obory autorizace a tím pádem napříč jednotlivých typů staveb. Podle průzkumu z ledna 2024 celých 96 % respondentů získalo do jednoho roku společné stavební a územní rozhodnutí (vydané podle starého stavebního zákona). Podle průzkumu z ledna 2026 již jen 82 % respondentů získalo do jednoho roku stavební povolení (vydané převážně v době platnosti nového stavebního zákona). Ještě zajímavější je porovnat, kolik našich respondentů získá stavební povolení do půl roku.  Podle průzkumu z roku 2024, tedy v době platnosti starého stavebního zákona, získalo stavební povolení do půl roku celých 84 % respondentů. O dva roky později, tedy v době plné účinnosti nového stavebního zákona, to bylo již jen 73 % respondentů. I zde je tedy vidět, že snahy o zrychlení povolovacího řízení zatím vedly k pravému opaku, tedy ke zpomalení a zhoršení situace. Takže neustálé kritizování práce stavebních úřadů se zjevně nezakládá na zkušenostech většiny stavebníků, ale týká se spíše mimořádných případů, kdy projekty nebyly v souladu s územním plánem, projektová dokumentace obsahovala chyby nebo proti záměru protestoval některý z účastníků stavebního řízení.

2) Co by podle vás řízení urychlilo, kde je jeho slabina?

Ptejme se jinak: opravdu máme problém s pomalým povolovacím řízením, když devět z deseti staveb bylo povoleno do roka a osm z deseti do půl roku? Co má být cílem ještě rychlejšího stavebního povolení? Proč se mají zvýhodňovat noví stavebníci, oproti těm občanům, kteří již v území žijí a pracují?

Ostatně ve stavebnictví tlak na čas takřka nikdy nevede k vyšší kvalitě ani k úsporám nákladů. Povolovat a stavět rychleji povede především k ještě většímu tlaku na růst cen stavebních firem, výrobců materiálů i řemeslníků, kteří už nyní kapacitně nestíhají. A ceny rostou, zatímco pracovníků nepřibývá. Zde vidíme rozdíl v optice politiků, kteří od roku 2018 mění stavební zákon jako na běžícím pásu, a odborníků z praxe. Pokud bych měla ale upřímně odpovědět, co by pomohlo, pak zcela jistě stabilní právní prostředí a pozitivní motivace i finanční ohodnocení pracovníků stavebních úřadů. Pak by bylo zcela jedno, zda pracují pod samosprávami nebo státní správou, jak navrhuje další, v pořadí již třináctá (!) novela nového stavebního zákona od roku 2021…

3) Liší se to regionálně, fungují některé stavební úřady rychleji než jiné?

Zmíněný průzkum naší komory v tomto ohledu přinesl velmi překvapivé zjištění. Nejčastěji byly z hlediska nedodržování lhůt označeny stavební úřady obcí s rozšířenou působností (ORP), konkrétně 68,4 %. Stavební úřady menších a středních obcí tzv. „jedničky“ a „dvojky“ byly označeny jako problémové jen u třetiny odpovědí (33,5 %). V kritických komentářích respondenti poměrně často uvádějí konkrétní město, nejčastěji ORP  (23,5 %), případně zdůrazňují, že situace se výrazně liší úřad od úřadu a souvisí s kapacitami či personálním zajištěním. Většina měst byla zmíněna jen jednou.

4) Chystá se novela stavebního zákona, ke které máte výhrady. Pokud by vešla v platnost, jak by se dotkla lidí, kteří se chystají stavět si dům?

My chápeme stavebnictví, respektive stavby, jako součást veřejného prostoru. Jako vyjádření kultury společnosti, včetně mezilidských vztahů. Opticky tak poslední představená verze novely stavebního zákona nahrává novým stavebníkům. Alespoň na papíře, ve věcném záměru. Ale všichni víme, že ďábel je ukrytý v detailu. A těch, které mohou i stavebníkům rodinných domů zkomplikovat život, je celá řada. Příklad: je sice líbivé, že poslanci vládní koalice dávají možnost projektovat tzv. rodinné domy a stavby pro rodinnou rekreaci i osobám bez patřičné autorizace. Nejde však jen o malé jednoduché rodinné domky či chatičky, jak často zaznívá. Podle poslanců to jsou stavby pro bydlení bez omezení zastavěné i podlažní plochy! Jediným limitem je jedno podzemní, dvě nadzemní a jedno ustupující podlaží. Klidně se tedy může jednat o jednotlivé stavby s několika stovkami metrů zastavěné plochy umístěné na nestabilním podloží! Ale kdo pak ponese odpovědnost za případné ohrožení sousedních staveb, za případné vady, nedodělky nebo jiný než energeticky optimální provoz? V takovém případě pouze stavebník, což je laik, který tímto ztrácí jak pojištěnou a kvalifikovanou službu, tak i dohled nad celou řadu profesí, počínaje hasiči a konče třeba právě energetickým auditem stavby. Návrh rozmělňuje požadavky na územní plánování, kvalitu projektové dokumentace, technické normy a tudíž i stavby samotné… Takže, když to přeženu do reálného extrému, sice vypadá prima, že si nakreslíte, povolíte a postavíte rodinný dům během pár měsíců, aniž byste se museli dohadovat s úřady, ekology nebo sousedy. Ale už nikdo vám nezaručí, že další rok vedle vás nevyroste hypermarket, výrobní hala nebo farma hospodářských zvířat, a ani to, že se po zbytek života budete se svými sousedy soudit nebo že díky nekvalitně postavenému domu neonemocníte vy nebo vaše děti. Podobná liberalizace nedává smysl a jen těžko byste ji hledali ve vyspělých zemích.

5) Co je podle vás největším problémem navrhované novely?

Těch je celá řada. To zásadní ale je, že změnám opět nepředcházela žádná analýza a diskuse s odbornou veřejností. Nikdo neoslovil inženýry, techniky ani architekty, města či obce. Všude jsou zmiňováni jen developeři a jejich potřeby. Přitom bylo už x-krát vyvráceno, že by urychlení povolování bytů mohlo vést k jejich větší dostupnosti. Kdyby tomu tak bylo, tak by se tisíce povolených bytů začali hned realizovat a nečekalo by se, až trh bude ochoten akceptovat současné přehřáté ceny. Kdyby tomu tak bylo, jistě by tímto směrem šly i západoevropské země. Jde o hlubší a strukturovanější problém, který ale řešení má. Stačí se podívat do Rakouska, kde dostupné bydlení vzniká v režii měst a obcí, někdy i vyšších samosprávných celků. Pokud zde vzniká státem podporovaný bytový projekt dostupného bydlení, pak investor musí garantovat, že dvě třetiny bytů se dalších 40 let budou pronajímat za předem garantované „dostupné ceny“. V letošním roce by se v ČR muselo vycházet z koncové prodejní ceny 60 až 70 000 Kč/m² plochy bytu. Jenže nic takového stavební zákon ani žádný prováděcí předpis nedefinuje. Pokud nevzniknou podmínky pro aktivní roli samospráv, třeba i prostřednictvím družstev, situace se nezmění. Takže problém netkví v tom, že by se málo stavělo, ale spíše v tom, pro koho se staví. Poslanci sice mluví o dostupném bydlení, ale je to jen zástěrka, která ve skutečnosti umetá cestu velkým stavebním záměrům s předraženými byty skupovanými velkými investory. Ono i ten termín „dostupné bydlení“ ze zmiňované novely vypadl a namísto toho se objevuje „hromadné bydlení“ s podlažní plochou větší než 10 000 m², které v otázce dostupnosti bydlení většiny měst a obcí nedává žádný smysl.

6) Upozorňujete na odliv odborníků ze stavebnictví – co by mohlo situaci zlepšit? 

A kdo by chtěl pracovat v oboru, jehož podmínky neurčují odborníci? Je to podobné, jako kdyby práci lékařů určovali školští inspektoři nebo geologové. Nestabilita právního prostředí započatá v roce 2018 způsobuje odliv starších zkušených inženýrů a inženýrek. A to nejen z technických profesí, ale i ze zmíněných stavebních úřadů. Na autorizované osoby, které se musejí vzdělávat celoživotně a jsou na ně kladeny značné profesní nároky, nové úpravy zákona převalují ještě větší právní odpovědnost. Ale abych nesvalovala jen vinu na stávající legislativní marasmus, problém definujeme už na úrovni základní a středních škol, kde se zatím nepodařilo matematiku dětem přiblížit skrze její aplikaci třeba právě ve stavebnictví. To je náš projekt na další roky. A věříme, že pomůže zvýšit zájem o technické vzdělávání. Jinak budeme jako společnost odsouzeni importovat pracovníky nejen na stavby, ale i na jejich projektovou přípravu. Ne za desítky let, ale nejbližší roky…