Fórum 2026 - Dostupné bydlení podle ČKAIT

Co znamená nebo o čem je dostupné bydlení?

Dostupné bydlení v podmínkách ČR vychází z toho, že obce potřebují vlastní byty, aby mohly nabídnout dostupnou, dlouhodobou alternativu ke komerčním nájmům. V zemích, kde je jich dostatek, rostou nájmy i v soukromém sektoru mnohem pomaleji než v Česku. Pro ČR je nabídka dostupných nájemních bytů omezena na splnění jedné z podmínek – mladí lidé, domácnosti se všemi členy do 35 let, veřejně prospěšné profese (alespoň jeden ze členů domácnosti vykonává potřebnou profesi, jako je učitel, zdravotník, policista, sociální pracovník a další) a střední třída, tedy ti, kteří nepatří mezi 20 % obyvatel s nejvyšším příjmem.

A o čem je dostupné bydlení?

Velmi jednoduše řečeno o kvalitním, udržitelném bydlení za ceny nižší, než jaké jsou na trhu s byty. To jsou totiž dvě zcela odlišné kategorie, ačkoliv u veřejnosti, a to i té odborné. Zatímco tržní byty jsou realizovány za účelem zisku, což je zcela legitimní a v pořádku, kategorie dostupného bydlení pokrývá především elementární potřebu lidí bydlet. Spadá do toho i ochota stavebníků realizovat takové bydlení s nižší marží. Pokud bychom to měli vztáhnout na ceny, dostupné bydlení lze v České republice v roce 2026 stavět s koncovými cenami kolem 70 000 Kč za čtvereční metr plochy.

Pro koho je Fórum užitečné?

Pro ty, kdo se chtějí dozvědět, jak takové ceny dosáhnout. V prvé řadě by to mělo zajímat veřejné zadavatele, města a obce, jejichž role je v případě dostupného bydlení nezastupitelná. A je v zásadě jedno, zda hovoříme o bytech do vlastnictví, družstevní formě nebo obecních nájemních bytech. Stejně tak je druhotné, zda jde o klasický bytový dům, nebo prefabrikovanou modulární výstavbu rodinných domů. Odpovědné přístupy přípravy, realizace i provozu staveb pro bydlení, bytových a rodinných domů, zůstávají v jádru podobné.

Co vše se návštěvník dozví?

Záleží asi na tom, zda půjde o zástupce samosprávy nebo potenciálního družstevníka. Anebo možného vlastníka-voliče. Program konference jsme rozdělili do čtyř tematických panelů, které provedou zájemce celým procesem plánování, projektování, realizace i správy domu. Podle toho je možné naplánovat svou účast. Platí však, že předpokladem kvalitního výsledku je zodpovědná příprava. Do toho lze započítat rovněž cenotvorbu. Právě na to klademe velký důraz, protože značných úspor lze dosáhnout například minimalizací společných ploch nebo konstrukčním řešením. Možnosti ukážeme na konkrétních příkladech v rámci panelu Ukázky dobré praxe – vzorové příklady dostupného bydlení.

Na čem všem s ohledem na dostupnost při stavbě záleží?

Hlavně na spojení s autorizovanými osobami s dostatečnými referencemi v této oblasti. Ať jde o přípravné, plánovací práce a zpracování studie proveditelnosti, zhotovení projektové dokumentace, vedení realizace či technický dozor stavebníka. Nepřicházíme s ničím revolučním, vznikalo a stále vzniká dost povedených bytových domů, například v režii zkušených družstev, které mohou sloužit jako inspirace pro ostatní. Není pravdou, že pro dostupné bydlení je nezbytné angažmá developerské společnosti – stačí zkušený projektový manažer a sehraný tým specialistů. A ještě jedna drobnost – pozemek a soulad s územním plánem. Opravdu neplatí, že jsou Češi odsouzeni nakupovat byty na volném trhu. Rozumná města a obce již chystají vlastní projekty, kde lze při naplnění uvedených podmínek dosáhnout daleko nižších než tržních cen. Samozřejmě toto platí hlavně pro Prahu, Brno a Ostravu.

Nenavýší konečnou cenu bydlení spolupráce s tolika odborníky?

Naopak! Velmi často se zapomíná, že náklady spojené s výstavbou bytového domu tvoří jen zhruba 20 % celkových nákladů spojených s životním cyklem takové stavby. Tedy prvotní investice spojená s odměnou zkušeného projektanta, odborníka na energický provoz domu, elektroinstalace a nebo datové rozvody či a požárně bezpečnostní řešení mohou v dalších letech ušetřit správě mnohanásobně vyšší částky. Dalším argumentem je, že není-li zisk hlavní motivací výstavby, mohou odborníci dbát i na splnění všech parametrů kvalitního a důstojného bydlení i pro děti nebo seniory. Ať se to týká bezpečných komunikačních a společných prostor domu, světlé výšky místností, oslunění, odhlučnění nebo samotné velikosti obytných prostor.

Co se myslí odpovědným přístupem zadavatele?

Správná otázka! Není pravdou, že zadavatelé veřejných zakázek jsou nuceni vybírat pouze podle ceny. Ta je důležitá, ale stejně tak určující jsou reference uchazeče. Může jít o projektanta, stavební firmu nebo realizátora technické infrastruktury. Této fázi ale musí předcházet formulace záměru – tedy rozumné posouzení, pro koho a v jakém standardu chceme stavět. A od toho odvislá cenotvorba, která není pro všechny typy bytových staveb identická. Aby se stavebníci v cenách a nákladech lépe orientovali, spustili jsme online Kalkulačku dostupného bydlení podle ČKAIT. Ta pracuje s nejaktuálnějšími ukazateli cen různých typů staveb, včetně materiálů. A je základním ukazatelem toho, s jakým rozpočtem by měl stavebník počítat. Anebo reverzně, kolik dostupných bytových jednotek je možné postavit, pokud má město, obec nebo družstvo alokovaný přesný rozpočet.

Změnil se pohled nebo přístup k dostupnému bydlení v posledních letech?

Bohužel k horšímu. I přes množství dotačních titulů a připravených stavebních záměrů vidíme jen minimum zahájených realizací. Rádi si od návštěvníků vyslechneme, zda je na vině notně zkomplikovaný povolovací proces, anebo jiné důvody. Od kolegů ze Svazu českých a moravských bytových družstev víme, že se stále nedaří narovnat zákonné podmínky pro bytová družstva na roveň společenství vlastníků jednotek. I přes tyto překážky jsme ale přesvědčeni, že máme dostatek zkušeností, příkladů hodných následování a především zájmu veřejnosti, že oblast dostupného bydlení lze rozhýbat i bez většího navyšování státních subvencí. A to v kvalitě odpovídající aktuálnímu životnímu stylu a potřebám.